Sống trên đất Mỹ người Việt ai cũng có ước vọng làm chủ một ngôi nhà. Tuy dịch vụ mua bán nhà thường có môi giới địa ốc làm trung gian cho hai bên nhưng thủ tục mua bán nhà đất theo luật địa ốc Hoa Kỳ có nhiều khía cạnh phức tạp. Sau đây là vài điều quan trọng được nêu ra với mục đích giúp đồng hương Việt Nam hiểu rõ hầu tránh những rắc rối hay thiệt thòi có thể vấp phải trong giao dịch mua nhà.
Khi được môi giới địa ốc giới thiệu đưa đi xem một ngôi nhà và cảm thấy vừa ý thì người có ý định mua (gọi tắt là người mua) cần chú trọng đến năm chi tiết quan trọng kể sau:
– Thứ nhất, phải hỏi rõ bất động sản đó bao gồm chính xác những gì, ngoài nhà đất rộng hẹp bao nhiêu còn cần liệt kê
các vật dụng để lại thí dụ như hệ thống đèn, màn cửa, lò bếp, tủ lạnh, máy giặt, máy sấy, vv… Nhiều lúc môi giới hướng
dẫn xem nhà có nhiều món không nói rõ ràng, đến khi nhận nhà chủ bán dọn đi mất sẽ tốn công khiếu nại.
– Thứ hai, cần tìm hiểu tình trạng hàng xóm chung quanh có được an ninh, yên tĩnh và để ý nhà cửa có được giữ gìn
bảo trì tốt hay không.
– Thứ ba, khu vực nhà định mua có bị ảnh hưởng nào do những chương trình phát triển của chính phủ liên bang, tiểu bang
hay địa phương đi qua thí dụ như phát triển đường sá cầu cống chẳng hạn.
– Thứ tư, nên mướn người kiểm tra nhà (home inspection) xem có vấn đề gì cần sửa chữa hay giải quyết.
– Thứ năm, hỏi số tiền thuế địa ốc hiện tại đã đóng để tính sau khi mua sẽ có khác biệt hay ảnh hưởng phải đóng thêm.
Người mua có quyền mặc cả đề nghị một giá thấp hơn tiền chủ bán đòi và cũng có quyền thay đổi ý kiến trước khi chủ bán nhận lời. Tuy nhiên nên lưu ý ngay lúc chủ bán chấp thuận giá đề nghị thì mặc nhiên họ đã có trách nhiệm phải trả hoa hồng đã thỏa thuận trước với môi giới, do đó nếu trả giá xong mà lại không chịu mua nữa thì chủ bán có quyền kiện người mua ra tòa đòi bồi thường số tiền trên. Ngược lại sau khi chấp nhận bán mà lại đổi ý thì chủ bán vẫn phải trả tiền hoa hồng cho môi giới không ảnh hưởng gì đến người mua. Những điều kiện này tùy vào khế ước của môi giới cả hai bên do đó cả chủ bán lẫn người mua nên thận trọng khi ký kết văn kiện đầu tiên cùng trung gian.
Lúc người mua và người bán sau khi thương lượng đồng ý giá cả thông thường sẽ thiết lập một văn kiện ràng buộc (binder). Ðây là một hợp đồng tiên khởi trước ngày chính thức đóng hồ sơ mua bán nhà (closing sale contract) giữa hai bên sẽ được thiết lập tại một công ty lập văn tự (title company). Văn kiện ràng buộc gồm có địa chỉ ngôi nhà, tên những người liên hệ hai bên mua bán, giá bán đã đồng ý cùng với đề nghị nguồn tài trợ cho vay tiền cùng những điều kiện mua bán. Trong hợp đồng này người mua cần đặt ba điều kiện quan trọng để có quyền chấm dứt thương thảo và lấy lại đầy đủ tiền cọc (thường từ 1% tới 3% giá mua):
– Thứ nhất: không vay được tiền mua nhà theo chấm lời trong hạn định ký kết.
– Thứ hai: khám phá ra ngôi nhà bị hư hỏng trầm trọng hay có nguy hiểm ngoại vi không được báo trước.
– Thứ ba: khám phá ra những khiếm khuyết trầm trọng không được tiết lộ trước khi ký kết.
Người mới mua nhà lần đầu nên biết rõ những gì mà mình định mua, thứ nhất – ngôi nhà có vi phạm luật lệ qui định khu vực cần phải tu chỉnh hay sửa chữa, thứ hai – từ đời các chủ nhiều năm về trước có từng bị vấn đề ô nhiễm môi sinh như chứa đựng hay phế thải các hóa chất chính phủ liệt kê trong danh sách độc chất, thứ ba – ngôi nhà trong tình trạng không an toàn cho những ai có việc phải bước vào địa phận nhà như nắp cống sập sau vườn, thứ tư – trong hợp đồng có những điều khoản tùy thuộc vào sự kiện khó thi hành hay khó hợp lệ, thứ năm – liệu có khả năng đủ tiền trả hàng tháng đúng hạn đừng để sau này mất nhà, thứ sáu – liệu xem văn tự chủ quyền nhà đất có vấn đề không minh bạch trước khi ký đóng hồ sơ. Thông thường sở hữu chủ một bất động sản phải mua hai loại bảo hiểm liên đới (liability insurance) và bảo hiểm văn tự (title insurance) để che chở mọi nguy cơ có thể xảy đến cho tài sản của mình.
Ngoài những điều kể trên trong văn kiện ràng buộc còn phải có điều kiện ‘hợp với tình trạng kiểm tra nhà đất’ (inspection contingency clause) có nghĩa là các khuyết điểm phát hiện ra khi xét nhà thì chủ bán phải sửa chữa cho hoàn hảo. Những vấn đề nhỏ nhặt như vòi bồn tắm rỉ nước, tay nắm cửa lỏng thì thương lượng để chủ bán sửa lại dễ dàng. Những hư hỏng lớn hơn như hệ thống máy điều hòa không khí bất khiển dụng hoặc có vi phạm luật lệ xây cất thì yêu cầu chỉnh trang cho hợp pháp trước khi mua. Muốn được quyền hủy bỏ giao kèo và đòi trọn số tiền cọc cần ghi rõ điều kiện hoặc chủ bán hoặc phải sửa trước khi giao nhà hoặc bớt tiền để người mua tự sửa lấy.
Thời hạn của văn kiện ràng buộc từ lúc người mua viết chi phiếu đóng tiền cọc cho tới ngày thực sự ký kết đóng hồ sơ trả trọn tiền mua và người bán giao nhà được gọi là ‘thời kỳ đặt’ (set time period) thông thường kéo dài từ 30 tới 90 ngày. Người bán hay môi giới thường rút ngay tiền mặt ít khi giữ chi phiếu lâu và sẽ trừ số tiền cọc vào tiền mua nhà trong ngày đóng hồ sơ, sau đó nếu người mua đổi ý không mua nữa thì chủ bán có quyền không trả lại ngoại trừ các lý do được hoàn tiền cọc có ghi trong hợp đồng, thứ nhất – tùy thuộc vào việc vay tiền (financing contingency), thứ hai – tùy thuộc vào kết quả kiểm tra nhà (inspection contingency), và thứ ba – tùy thuộc vào điều khoản chủ bán có ý muốn và có khả năng xác nhận chuyển chủ quyền (confirm a title) một ngôi nhà hợp pháp không hư hỏng.
Ðiều khoản tùy thuộc vào việc vay tiền giúp cho người mua đủ thời giờ tìm nguồn tài trợ chấp thuận cho vay, còn điều khoản tùy thuộc vào kết quả kiểm tra cho phép người mua được quyền mướn nhân viên chuyên nghiệp thi hành việc xem xét ngôi nhà. Ðiều khoản xác nhận chuyển chủ quyền giúp người mua lấy được một bản báo cáo về lịch sử chủ quyền (title report) của ngôi nhà. Ngay khi nhận được tài liệu này cần phải đọc kỹ ngay, tốt hơn hết nên nhờ một luật sư chuyên môn về Luật Tài Sản và Ðịa Ốc xem xét kỹ để truy ra những vấn đề nghiêm trọng nếu có khiến ngôi nhà có thể trong tình trạng chủ quyền rắc rối không minh bạch; người mua phải biết chắc chắn mình bỏ một món tiền lớn để mua lấy một ngôi nhà tốt có thể bán được trên thị trường chứ không phải để mua một ngôi nhà đang bị tranh chấp hoặc có vấn đề nào đó. Trong ‘thời kỳ đặt’ còn phải tìm hiểu việc mua bán ngôi nhà phù hợp chắc chắn với mọi luật lệ tiểu bang và địa phương, đồng thời tìm mua các bảo hiểm cần thiết mà nguồn tài trợ bắt buộc. Sau hết là ủy nhiệm môi giới dàn xếp ngày hẹn chung kết với chủ bán hoặc đại diện để thăm viếng và kiểm kê ngôi nhà lần chót trước ngày chính thức ký kết đóng hồ sơ mua bán tại một công ty lập văn tự có sự hiện diện đầy đủ thành phần hai bên mua bán và trung gian để ký kết, trao tiền và nhận chìa khóa nhà.
Một điều tối quan trọng sau cùng cho người mua nhà là phải mua nhà trống, có nghĩa ngôi nhà không có người trú ngụ khi ký kết nhận nhà để khỏi bị rơi vào tình trạng người bán ‘ở lì’ (holdover seller). Ðó là chủ bán đã ký sang chủ quyền rồi mà những người cư ngụ trong nhà – dù là chủ nhà, thân nhân hay người ở thuê – không chịu dọn đi ngay. Ðừng mềm lòng nghe họ năn nỉ ‘xin ở lại vài ngày để thu xếp nơi cư ngụ mới’ mà ‘tiền mất tật mang’ vì tuy đã là chủ mới nhưng việc trục xuất người ra khỏi một gia cư phải có án tòa kiện thưa rất rắc rối, trước pháp luật nhiều khi phải bồi thường thiệt hại cho ‘nạn nhân’ bị trục xuất cùng đài thọ chi phí dọn nhà tốn kém rất oan uổng. Do đó 24 giờ trước khi ký kết sang tên nhà cần phải kiểm soát tình trạng nhà trống. Nếu thấy chủ cũ chưa chịu dọn ra bắt buộc phải hoãn ký kết vì một khi đã ký rồi người mua không còn áp lực mạnh nữa với chủ cũ trong việc yêu cầu dọn nhà trống như khi chưa sang tên.
Cũng như thường lệ người viết xin xác nhận nội dung của những loạt bài tìm hiểu luật pháp này chỉ hoàn toàn được sử dụng với tính cách thông tin (information) giúp quí độc giả một vài kiến thức tổng quát căn bản về luật pháp Hoa Kỳ mà thôi và không thể coi như liên hệ của luật sư với thân chủ (attorney-client relationship). Do đó nếu có vấn đề liên quan đến luật, bạn vẫn cần phải thảo luận với một luật sư chuyên môn về trường hợp của bạn
